Les meublés de tourisme, la fin d’une époque ? –

Les parlementaires ont récemment adopté la loi Le Meur, « visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme au niveau local » (dite “loi anti-Airbnb”). La croissance des locations meublées, et notamment des locations touristiques, s’est en effet accélérée au détriment du parc locatif vide, dont le nombre de logements locatifs a diminué.

Valoxy, cabinet comptable des Hauts-de-France, fait le point sur toutes les évolutions passées, actuelles et à venir du meublé de tourisme. Des évolutions qui rapprochent les règles et obligations entre meublés de tourisme et locations longue durée, tant sur le plan fiscal qu’en matière de respect des lois climat et résilience en 2021.

—LLa nouvelle loi Le Meur

—LLa location saisonnière est interdite pour les logements énergivores

Les sujets de loi proposent des hébergements touristiques et des locations longue durée avec les mêmes critères de performance énergétique à partir du 1^est Janvier 2034. Voir notre article Plan Sobriété Énergétique. L’objectif est de limiter le phénomène d’expulsions des logements locatifs permanents au profit des locations touristiques. Ainsi, pour les locations longue durée :

• Les propriétés classées G seront interdites de location à partir de 2025,
• et propriétés notées F en 2028.

Concernant les meublés de tourisme :

• ils ont 10 ans pour atteindre au moins D (en 2034)
• doit atteindre au moins E d’ici 2025 dans les communes qui mettent en œuvre des réglementations sur le changement d’usage.

Attention, les résidences principales sont occasionnellement louées et l’étranger n’est pas concerné.

—Sanctions et contrôle des locataires qui ne respectent pas les obligations du DPE

La loi crée un nouvel article (L. 324-2-2) dans le code du tourisme. Il permet au maire de demander à tout moment au propriétaire d’un meublé de tourisme de lui communiquer dans deux mois DPE valide. A défaut, le propriétaire s’expose à une pénalité administrative de 100 € par jour jusqu’à la délivrance du DPE. Si les critères du DPE ne sont pas remplis, l’amende administrative peut atteindre 5 000 € par local concerné.

—Obligation de s’inscrire à la Mairie

L’obligation de déclaration en Mairie n’est pas toujours soumise à inscription. Cela permet toutefois de demander des justificatifs. La loi exige désormais l’obtention d’un numéro d’enregistrement pour tous en meublé de tourisme, et sera applicable au plus tard le 20 mai 2026.

La loi a également créé un téléservice national. Le propriétaire met à jour sa déclaration (évolution des informations ou des justificatifs fournis). Il renouvelle sa déclaration à l’expiration d’un délai fixé par décret. (Nouvel article L. 324-1-1 du code du tourisme). Cela rendra plus difficile la fraude, qui était auparavant facilitée par une simple « déclaration ».

Ainsi, les Maires pourront contrôler le respect de la réglementation par les loueurs (sécurité incendie, performance énergétique…). Ils peuvent, le cas échéant, suspendre la validité du numéro de déclaration, en cas d’ordre de danger par exemple.

Le non-respect de cette obligation d’immatriculation entraîne une pénalité pouvant aller jusqu’à 10 000 €, qui passe à 20 000 € en cas de fausses déclarations. (ou utiliser un faux numéro de déclaration).

—Autorisation préalable de changement d’usage

Le changement d’usage consiste en la transformation de locaux à usage d’habitation en locaux professionnels ou commerciaux.

L’autorisation préalable concerne les logements situés dans les communes de plus de 200 000 habitants, ou situés dans les Hauts-de-Seine (92), la Seine-Saint-Denis (93) ou le Val-de-Marne (94). Il peut également être exigé dans d’autres communes sur décision du conseil municipal ou de la communauté de commune.

Le texte de loi élargit le champ des communes qui peuvent mettre en œuvre, sans autorisation du préfet, des modifications du règlement d’usage. Les communes pourront également étendre les règles à tous les locaux qui ne sont pas « à usage d’habitation ». Ils contrôleront ainsi la pratique de transformation de bureaux en meublés de tourisme. Les investisseurs ont déjà subi (depuis 2021) une autorisation pour transformer une entreprise en hébergement touristique.

—Quota d’hébergement touristique meublé au PLU

Dans les communes où s’applique la taxe annuelle de vacance, ou où il y a plus de 20% de résidences secondaires, la nouvelle loi permet également :

• fixer des quotas d’hébergement pour les touristes,
• soit réserver certaines zones du plan local d’urbanisme (PLU) à la construction de logements destinés uniquement à la résidence principale.

—Limite de 90 jours pour la location d’une résidence principale

Avec la nouvelle loi, les communes peuvent également réduire, « après délibération motivée » à 90 jours le nombre de jours maximum pour la location d’une résidence principale. (contre 120 jours par an aujourd’hui). L’amende pour ce dépassement peut atteindre 15 000 €. (contre 10 000 € jusqu’à présent).

—Nouvelle période de référence pour simplifier la preuve d’usage résidentiel

Jusqu’à présent, les collectivités devaient prouver que la propriété servait d’habitation. précisément le 1er janvier 1970. Pour rappel, toute convention (contrat de location, bail commercial, etc.) conclue sur la base d’une utilisation irrégulière des locaux est nulle.

Désormais, deux périodes de référence allègent la charge de la preuve pour les collectivités en cas de litige :

• toute preuve d’usage résidentiel entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 est désormais acceptable,
• à tout moment au cours des 30 dernières années précédant soit la demande d’autorisation, soit la contestation de l’usage.

—Réglementation des hébergements touristiques meublés en copropriété

Les copropriétaires ont inclus dans le règlement une clause dite « habitation bourgeoise ».

peut modifier ce règlement à la majorité simple, contre l’unanimité aujourd’hui, pour autoriser ou interdire la location d’appartements meublés de tourisme.

Toutefois, l’interdiction de location de meublés de tourisme ne sera possible qu’en copropriété où la réglementation interdit déjà toute activité commerciale dans le lot.

La simple clause « bourgeoise » autorise les activités libérales (médecins, etc.) dans l’immeuble, à condition qu’elles ne génèrent pas de nuisances, notamment sonores. Il interdit les activités commerciales en dehors du lot désigné (par exemple commerces au rez-de-chaussée). La clause dite « exclusive » interdit toute activité (commerciale, artisanale et libérale) dans l’immeuble.Nouveau r